Рынок земли в Украине продолжает активно развиваться, и Тернопольщина уверенно удерживает позиции среди лидеров по количеству заключенных сделок. Если вы планируете инвестиции в агросектор или хотите выгодно реализовать свой актив, стоит обратиться к профессионалам, таким как NovaSpirit, чтобы получить квалифицированную помощь. С момента запуска свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения в нашей области уже реализовано 890 паев. Согласно данным мониторинга AgroPolit.com, Тернопольская область занимает «золотую середину» в общеукраинском рейтинге: мы опережаем регионы с низкой активностью, но при этом сохраняем значительный потенциал для дальнейшего роста.
В целом по стране статистика впечатляет: осуществлено более 31 232 операций купли-продажи паев общей площадью более 112 856 га. Средняя стоимость гектара на данный момент составляет около 33 021 грн, однако цена на черноземы Тернопольщины часто превышает средние показатели благодаря их высокому плодородию.
Кто и сколько земли может купить сегодня?
Законодательство четко регулирует лимиты на владение землей. На первом этапе физические лица могли покупать до 100 га. Однако, начиная с января 2024 года, рынок открылся для юридических лиц, а лимит собственности вырос до 10 тысяч гектаров в одни руки.
Формы отчуждения земли: Сегодня право собственности на паи можно передать не только через прямой договор купли-продажи. Доступны также:
- Договоры дарения;
- Наследственные договоры;
- Пожизненное содержание;
- Договоры мены (обмена).
Важно помнить: покупателями могут быть граждане Украины, территориальные громады, государство или банки (в порядке взыскания). Иностранцам и лицам без гражданства доступ к рынку украинской земли на данный момент закрыт.
Преимущественное право арендатора: что это значит для собственника?
Поскольку большинство паев на Тернопольщине сейчас находятся в аренде агрохолдингов или фермеров, вопрос преимущественного права является ключевым. Арендатор имеет законодательно закрепленный приоритет на покупку земли, которую он обрабатывает.
Как работает процедура:
- Собственник через нотариуса информирует арендатора о намерении продать участок.
- У арендатора есть один месяц, чтобы предоставить официальный ответ.
- Если в течение месяца ответа нет — считается, что арендатор отказался от права покупки, и собственник может свободно продать землю другому лицу.
Обязательные документы для сделки:
- Отчет об экспертной денежной оценке участка.
- Кадастровый номер (обязательно!).
- Выписка из Государственного земельного кадастра.
Алгоритм действий при продаже арендованной земли
Если вы решили продать пай, который сейчас обрабатывает фермерское хозяйство, алгоритм следующий:
- Регистрация намерения: Не позднее чем за 2 месяца до сделки собственник регистрирует свое намерение в Государственном реестре вещевых прав через нотариуса.
- Уведомление арендатора: Нотариус в течение 3 рабочих дней направляет арендатору ценное письмо с описью вложения.
- Принятие решения: У арендатора есть 30 дней на раздумья. Если он согласен на цену собственника, назначается дата подписания договора.
- Утрата права: Если арендатор игнорирует уведомление или не является к нотариусу в назначенное время, он автоматически теряет преимущественное право.
Интересный нюанс: Если арендатор по закону не может купить землю (например, юридическое лицо до 2024 года или при наличии ограничений), он имеет право передать свое преимущественное право другому лицу, но только один раз.
Защита прав сторон и земельные торги
Продажа земли через аукционы (земельные торги) регулируется статьями 135-139 Земельного кодекса Украины. Передача преимущественного права в таких случаях возможна не позднее чем за 5 дней до начала торгов.
Законодатель также установил предохранители (ст. 131 ЗКУ): паи не могут быть подарены посторонним людям в обход арендатора. Дарение, пожизненное содержание или наследственные договоры на землю разрешены только в пользу близких родственников (супруги, дети, родители). Обмен или залог земли без согласия арендатора также запрещены (кроме обмена в пределах одного массива).
Что меняется после смены собственника?
Многих арендаторов волнует вопрос: разрывается ли договор аренды, если собственник сменился? Ответ — нет. Смена собственника (переход права собственности) не является основанием для расторжения договора. Новый хозяин автоматически становится арендодателем на тех же условиях до конца срока действия договора.
Обязанности нового собственника: В течение одного месяца с момента регистрации права собственности новый владелец обязан письменно уведомить арендатора об изменениях (в соответствии со ст. 148-1 ЗКУ). Перезаключать договор аренды или вносить в него изменения не обязательно — это делается только по добровольному согласию обеих сторон.
Рынок земли — это сложная, но прозрачная система. Знание своих прав и обязанностей позволяет жителям Тернопольщины безопасно распоряжаться своим самым ценным ресурсом.
