Ринок землі в Україні продовжує активно розвиватися, і Тернопільщина впевнено тримає позиції серед лідерів за кількістю укладених угод. Якщо ви плануєте інвестиції в агросектор або хочете вигідно реалізувати свій актив, варто звернутися до професіоналів, таких як NovaSpirit, щоб отримати кваліфіковану допомогу. З моменту запуску вільного обігу земель сільськогосподарського призначення в нашій області вже реалізовано 890 паїв. Згідно з даними моніторингу AgroPolit.com, Тернопільська область посідає «золоту середину» в загальноукраїнському рейтингу: ми випереджаємо регіони з низькою активністю, проте зберігаємо значний потенціал для подальшого зростання.
Загалом по країні статистика вражає: здійснено понад 31 232 операції купівлі-продажу паїв загальною площею понад 112 856 га. Середня вартість гектара наразі становить близько 33 021 грн, проте ціна на чорноземи Тернопілля часто перевищує середні показники через їх високу родючість.
Хто та скільки землі може купити сьогодні?
Законодавство чітко регулює ліміти на володіння землею. На першому етапі фізичні особи могли купувати до 100 га. Однак, починаючи з січня 2024 року, ринок відкрився для юридичних осіб, а ліміт власності зріс до 10 тисяч гектарів в одні руки.
Форми відчуження землі: Сьогодні право власності на паї можна передати не лише через прямий договір купівлі-продажу. Доступні також:
- Договори дарування;
- Спадкові договори;
- Довічне утримання;
- Договори міни (обміну).
Важливо пам’ятати: покупцями можуть бути громадяни України, територіальні громади, держава або банки (у порядку стягнення). Іноземцям та особам без громадянства доступ до ринку української землі наразі закритий.
Переважне право орендаря: що це означає для власника?
Оскільки більшість паїв на Тернопільщині зараз перебувають в оренді агрохолдингів або фермерів, питання переважного права є ключовим. Орендар має законодавчо закріплений пріоритет на купівлю землі, яку він обробляє.
Як працює процедура:
- Власник через нотаріуса інформує орендаря про намір продати ділянку.
- Орендар має один місяць, щоб надати офіційну відповідь.
- Якщо протягом місяця відповіді немає — вважається, що орендар відмовився від права купівлі, і власник може вільно продати землю іншій особі.
Обов’язкові документи для угоди:
- Звіт про експертну грошову оцінку ділянки.
- Кадастровий номер (обов’язково!).
- Витяг з Державного земельного кадастру.
Алгоритм дій при продажу орендованої землі
Якщо ви вирішили продати пай, який зараз обробляє фермерське господарство, алгоритм наступний:
- Реєстрація наміру: Не пізніше ніж за 2 місяці до угоди власник реєструє свій намір у Державному реєстрі речових прав через нотаріуса.
- Повідомлення орендаря: Нотаріус протягом 3 робочих днів надсилає орендарю цінний лист із описом вкладення.
- Прийняття рішення: Орендар має 30 днів на роздуми. Якщо він згоден на ціну власника, призначається дата підписання договору.
- Втрата права: Якщо орендар ігнорує повідомлення або не з’являється до нотаріуса у призначений час, він автоматично втрачає переважне право.
Цікавий нюанс: Якщо орендар за законом не може купити землю (наприклад, юридична особа до 2024 року або за наявності обмежень), він має право передати своє переважне право іншій особі, але лише один раз.
Захист прав сторін та земельні торги
Продаж землі через аукціони (земельні торги) регулюється статтями 135-139 Земельного кодексу України. Передача переважного права в таких випадках можлива не пізніше ніж за 5 днів до початку торгів.
Законодавець також встановив запобіжники (ст. 131 ЗКУ): паї не можуть бути подаровані стороннім людям в обхід орендаря. Дарування, довічне утримання або спадкові договори на землю дозволені лише на користь близьких родичів (подружжя, діти, батьки). Обмін або застава землі без згоди орендаря також заборонені (крім обміну в межах одного масиву).
Що змінюється після зміни власника?
Багатьох орендарів хвилює питання: чи розривається договір оренди, якщо власник змінився? Відповідь — ні. Зміна власника (перехід права власності) не є підставою для розірвання договору. Новий господар автоматично стає орендодавцем на тих же умовах до кінця терміну дії договору.
Обов’язки нового власника: Протягом одного місяця з моменту реєстрації права власності новий власник зобов’язаний письмово повідомити орендаря про зміни (відповідно до ст. 148-1 ЗКУ). Переукладати договір оренди чи вносити до нього зміни не обов’язково — це робиться лише за добровільною згодою обох сторін.
Ринок землі — це складна, але прозора система. Знання своїх прав та обов’язків дозволяє мешканцям Тернопільщини безпечно розпоряджатися своїм найціннішим ресурсом.
